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「华夏领先股票」首席经济学家谈论房地产市场的新趋势。房地产市场结构需要进一步优化

房地产市场,经济学家,首席,进一步,优化,趋势,结构时间:2021-04-21 21:57:50浏览:151
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我们的记者焦元元

中国社会科学院房地产金融研究中心主任、荣盛发展(002146)首席经济学家尹中立和东方证券首席经济学家余韶近日在接受《中国证券报》记者专访时表示,2020年房地产市场最大的特点是差异化:房价和租金差异化,大城市和中小城市房价差异化,南北城市房地产市场差异化。预计2021年房地产将稳步增长,结构将进一步分化,但分化程度可能会收紧。

银行业金融机构建立房地产贷款集中管理制度,意味着开发企业和抵押贷款整体增速将下降。但不同银行之间存在差异,规模较小的商业银行整体影响不大,可能对短期房地产需求侧影响较大。中国的住房,无论从人均面积还是每户单位数来看,都基本告别了总量不足的阶段,但结构有待进一步优化。

结构分化特征明显

中国证券报:受疫情等因素影响,近期楼市出现了哪些新特点和发展趋势?

尹中立:2020年房地产市场最大的特点是分化,主要表现在以下几个方面:第一,房价和租金存在分化。从数据来看,2020年,新房和二手房价格将上涨7%左右,但租金将略有下降。在四个一线城市中,按每套平均租金计算,上海的租金小幅上涨2.93%,而北京和深圳的租金分别下跌4.07%和5.44%,其他城市的租金也有不同程度的下降。房价和房租最大的差距应该在深圳。今年深圳房价大幅上涨,但房租却下降了。

房价涨了,房租跌了,这是20年来从未有过的。主要原因和今年的疫情有关。受疫情影响,服务业受到较大冲击,上半年外贸一度受到冲击。结果,2020年居民收入增速放缓,部分城市居民收入下降,与部分城市租金小幅下降相一致。然而,房价的决定因素不仅取决于居民收入的增长率,还取决于市场预期。在宽松货币政策的刺激下,全球资产价格有不同程度的上涨。此外,新房和二手房价格倒挂,吸引大量套利资金进入楼市。

其次,大城市和中小城市的房价是分的。在去年初疫情的影响下,2020年2月各城市市场交易量大幅下降,但一线城市恢复速度明显快于其他城市。前11个月,一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比增长8.2%左右。成交量和价格均实现正增长。但二线城市营业额同比下降2.6%左右,三四线城市下降7.7%左右。

再次,南北城市房地产市场分化。交易量方面,珠三角和长三角城市群二手房交易量同比增长10%以上,环渤海城市群交易量同比略有下降,哈常城市群两个核心城市交易量同比下降24%左右。长三角和珠三角城市二手房价格普遍上涨,深圳及周边关晖涨幅居前,长三角无锡、沪宁、杭房价涨幅均超过7%。在北方城市,除了少数城市房价略有上涨,其他城市都有所下跌。

房地产市场的南北分化反映了区域经济结构的趋势,今年的疫情进一步加剧了这种趋势。从近年来的经济增长来看,南强北弱的格局仍在加剧,这表明房地产市场的南北分化将会继续。

余韶:2020年房地产行业出现V型反转。房地产开发投资起到了稳定经济增长的作用,房地产仍然是经济的“压舱石”。数据显示,今年的房地产市场销售额和面积都处于历史最高水平。但房地产三大指标后续增长乏力,下半年一手房销售、二手房、土地市场月度成交指标没有进一步上升。未来,在“不炒房”和实施“三条红线”收紧杠杆的背景下,预计房地产市场将稳步增长,结构将出现分化。

2021年,从二手房价格来看,一线城市的需求还是会很旺盛的。考虑到全球宽松的货币环境,2021年一二线三线城市分化趋势应该会继续,但幅度可能会收紧。

创新审慎管理体系

中国证券报:银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的建立会对房地产市场产生哪些影响?

尹中立:为了实现房地产市场和实体经济的均衡发展,中央政府不仅部署了住房制度改革,还开始在短期政策上采取措施。2020年8月推出房地产开发企业财务指标“三条红线”,2020年底推出银行业金融机构房地产贷款集中管理系统。

无论是为房地产开发企业的财务指标设定监管红线,还是为商业银行的房地产金融业务设定监管红线,都是我国宏观审慎管理体系的创新,在国际上没有先例。这两个监管体系会对房地产市场产生深远的影响,我们不能简单理解为打压房地产市场。但在这些政策实施之初,房地产金融的边际紧缩效应就会出现。不仅对房地产行业有影响,对其他部门也有深远的影响。

“三条红线”无疑会迫使房地产开发企业改变以往的“三高”经营模式(高负债、高杠杆、高营业额),包括排名靠前的龙头企业,也必须放慢扩张速度,实现稳健经营。小型房地产开发企业面临被市场淘汰的风险越来越大。

对商业银行房地产金融设定考核要求,意味着未来房地产贷款的增速要与其他贷款保持一致。过去几年,房地产贷款的增长率一直在20%左右,远高于其他贷款的增长率(12%)。这意味着开发企业和抵押贷款的整体增长率必须下降,但不同银行之间存在差异。

余韶:近期出台的银行业金融机构房地产贷款集中管理制度,将极大抑制整个房地产的需求和个人贷款总额,短期内可能会对房地产的需求方产生较大影响。

中国证券报:近日召开的中央经济工作会议强调,2021年要解决大城市突出的住房问题。深层含义是什么?

尹中立:目前,中国住房问题的突出矛盾主要表现在大城市新市民的住房问题上。从城市发展的趋势来看,人口倾向于集中在大城市,而我们的土地供给指数倾向于控制大城市的发展,导致土地与人口不匹配。大城市地价上涨过快,很多年轻人无法通过市场化渠道解决住房问题。为此,中央政府强调“深化户籍制度改革,完善财政转移支付和新城建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩的政策,加强基本公共服务保障,加快农业转移人口市民化”。

从经济运行的角度来看,中央之所以改革住房制度模式,与经济发展的新发展模式有关。在新的发展模式下,经济增长的主要动力必须依靠国内消费需求。在房价上涨的压力下,房地产市场对其他消费品市场产生了越来越大的“挤出效应”。

余韶:当务之急是为包括大学生和新员工在内的新居民提供更多负担得起的住房。大城市高昂的商品价格让新居民买不起房,上不了车,对城市缺乏归属感和融入感。如果他们透支购买高价房产,压缩的消费会影响生活质量。

下一步要注意开源节流。一方面,要增加土地和保障性住房的供应,特别是郊区农村的建设用地供应。现在只用于租赁用途,因为我们担心直接使用商品房会影响现有的房地产价格体系。另一方面,这一突出问题可以通过在控股环节适当加大税制改革和引进力度,抑制投资需求,有效释放存量供给,减少空置率来解决。

扩大保障性租赁住房供应

中国证券报:房屋租赁市场未来发展会发生哪些变化?

尹中立:最近召开的中央经济工作会议明确指出,要高度重视保障性租赁住房建设,规范长期租赁住房市场发展。我认为,中央经济工作会议的精神与《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年计划和2035年远景目标的建议》是一致的。因此,为了理解中央经济工作会议的精神,有必要分析一下十四五计划中提出的住房制度和房地产政策的逻辑思路。

在“十四五”计划建议中,除了继续强调“禁止住房投机”外,还强调“有效增加保障性住房供应,完善土地出让收入分配机制,探索和支持利用集体建设用地按计划建设租赁住房,完善长期租赁政策,扩大保障性租赁住房供应”。这些内容的核心思想是提高经济适用房在住房供应中的比重,旨在完善住房制度。

1998年后,房改是在住房短缺的背景下进行的,导致从一开始就重视商品房的建设,保障性住房尤其是保障性租赁房的配套制度没有得到足够的重视。十九大以来,中央政府高度重视保障性住房体系的建设和完善。增加经济适用房供应最大的问题是土地成本的控制。“十四五”计划提出“探索和支持利用集体建设用地按计划建设租赁住房,完善长期租赁政策,扩大保障性租赁住房供应”,实际上是住房制度改革和土地制度改革的结合。

余韶:最近,一些长期出租公寓的模式变成了金融模式,甚至庞氏骗局。长期租赁市场不是暴利领域,需要可靠的运营和较低的融资成本。吸取这一教训后,应该淘汰套利和投机机构,在规范准入的同时,做好政策优化和长期金融支持的准备。“租售并举”政策实施已有五年,各城市应根据自身市场情况,进一步促进和完善住房租赁市场的健康发展。

中国证券报:有人认为,住房的转折点将在“十四五”期间到来。

余韶:从销售、建设、土地收购等指标来看,房地产市场一直在高位盘整。中国的住房,无论从人均面积还是每户单位数来看,基本上已经告别了总量不足的阶段,但在结构上仍需要不断优化。对住房的刚性需求将集中在人口众多的城市群,这些地区的住房供应将有所增加,而改善需求,即人均面积更大、居住环境更好、技术更丰富的住房升级需求将继续存在,空间巨大。


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