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房地产大调整!22个城市入选的影响有多大 财务杠杆系数

调整,影响,城市,房地产时间:2021-02-27 00:56:07浏览:167
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文同的西方真菌

年初以来,大事不断。

近日,《全国综合立体交通网络纲要》正式发布,成渝“第四极”正式公布,许多城市被委以重任。为此,西菌发布了一份文件《重文发布!成渝“第四极”官方公告已分析完毕,有兴趣可以查看。

这两天有消息称,住房和城乡建设部发布的《土地市场动态监测监管系统》要求22个重点城市按照住宅用地分类转换文件要求实现“两个集中”:

全年分三批集中发布转让公告,集中组织转让活动。

22个城市分别是:北方4个一线城市、广州、深圳,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

这个消息像深水炸弹一样,引起了强烈的关注。受此影响,昨日各大房地产企业的地产股集体火爆。那么,为什么是这22个城市呢?会产生怎样的重大影响?

01

目前,相关文件尚未公开,但从媒体核实和各地的一些行动来看,以住宅用地供应为重点的新政策并非空穴来风。

像青岛,明确发文,严格执行两个集中居住用地;天津、郑州等地发布公告,并公布今后统一转让住宅用地的情况;厦门等地,暂停了相关土地出让计划。

变化有多大?

来源:网络

事实上,在世界各地,卖地的步伐一直是灵活的、不规则的、不定量的,一年内可能会有很多土地拍卖。两个集中三批供地相当于零售变批发,一年只卖三次,供地窗口更集中。

入选的22个城市都是一二线城市的代表,所以先试点土地供应新政也就不足为奇了。

第一,这些城市是土地拍卖市场的热点地区,出售的住宅用地数量和面积都比较大,卖地收入在国内也是领先的。

来源:指数据

如上图所示,数据显示,2020年上海、杭州、广州、南京22个城市的土地销售收入均超过2000亿元。

二是这些城市人口大量涌入,房价上涨压力大。比如2020年深圳二手房价格涨幅将高达14.24%,成都、沈阳也将有8%左右。

第三,作为高耗能地区,这些城市也是房企集中的重要城镇。调整土地供应方式可以直接影响房企的征地和投资节奏。

土地市场可以说是房地产行业的基石。数据显示,2020年,22个城市的商品房销售面积将占全国的四分之一左右,其市场状况将直接影响全国房地产行业的市场走向。

所以即使试点城市只有22个,占城市数量相对较少,但对土地市场降温的杀伤力还是巨大的。

02

由不定期、定量零售模式转变为集中批发模式,将直接影响地方土地财政。

如前所述,在大多数城市的收入结构中,卖地是收入的核心来源,像深圳这样的城市很少是非常依赖土地财政的。

在传统的土地供应模式下,地方政府有足够的自主权依靠城市发展规划灵活流转土地,有的地方甚至通过“饥饿营销”的手段控制土地流转的步伐,制造供不应求的氛围,从而抬高地价。

但在两集三批的住宅用地供应新模式下,这种灵活性被大大削弱了。

一方面,一年只有三次机会,卖哪些,什么时候卖,一定要有更科学的规划,好好推进。既要考虑土地和房价的市场条件,也要考虑自有资金的节奏。

另一方面,转让公告的发布和转让活动的集中组织进一步提高了土地供应信息的透明度。

但在降低地方土地供应灵活性的同时,更加科学透明的卖地步伐无疑有利于土地市场的合理运行,也将在一定程度上降低对土地财政的依赖,削弱“炒房”的空间。

来源:21数据新闻实验室

对于购房者来说,他们可能更关心的是对房价的影响。

开发商赚钱,地价高,土地投入大,房价自然不会低。总的来说,土地市场的合理运作可以对稳定房价起到积极的作用,否则这些对房价压力较大的热点就不会被选中。

比如在单一转让模式下,一块土地可能会吸引几十个开发商来抢,竞争激烈,费率自然会上去;理论上,集中的土地供应分散了单一地块的竞争压力。

当然,土地一方的变化传导到房价一方,中间的影响因素太多,政策的具体效果需要在实践中检验。

03

新政影响最大的不是地方,而是开发商。

其实在零售模式下,不仅地方土地供应灵活,房企征地也是“随机”的。缺乏长期、系统的规划导致房地产企业在获得土地后存在很大的不确定性。

改为集中供地后,地方土地一年只能卖三次,房地产企业一年只能拿三次地。对于房地产企业来说,机会减少,征地容错率进一步降低,投资必须更加谨慎,有利于减少粗放式扩张。

另外,通过限制土地拍卖次数,减少资金周转次数,滚动征地开发销售的高周转模式可能行不通。所以这是一种不同阶段降低杠杆的操作。

就不同规模的房地产企业而言,新政一旦正式启动,将进一步加剧强弱分化,增加房地产行业的市场集中度,进一步凸显马太效应。

这体现在两个方面。

第一,零售模式下,一些中小房企还是可以错过优质地块的。成为集中供应后,大中小房企都在同一个窗口竞争,资金实力较弱的中小房企更难获得优质土地。

在上海、杭州、南京、武汉等地,2020年将有数百块土地出售,三次供应意味着每次给30到40块。

而目前的土地拍卖是有保障体系的,这样大规模的土地集中流转,对房企的资金实力和融资能力要求更高。

第二,就区域发展趋势而言,热门的一二线城市预计经济发展更好,人口不断流入,房地产市场空间更大,所以其市场份额早就被头开发商瓜分了。

现在22个城市采用集中供地,中小房企拿到优质土地的概率更低,在一二线城市更难站稳脚跟。转向三四线城市,面临市场下行压力的挑战,可谓左右为难。

来源:指数据

而且对于一二线城市来说,他们的土地储备重点主要在一线城市。比如融创80%以上的土壤储存在一二线城市;甚至碧桂园这两年也开始加一两行。

这意味着他们有更多的回旋余地。为此,相关消息发布后,资本市场及时反馈了房地产龙头企业的收益,地产股集体走红。

原本进入股票时代的房地产行业,正在经历一场强弱大洗牌。就连华夏幸福这样的大房企也因为债务问题陷入危机。

新政的落地无疑会加速洗牌。接下来徐汇整合张台这种大鱼吃小鱼的事情会越来越普遍。

04

自“房无投机”的提出以来,稳定地价、房价和预期的政策明显增加。

去年,房地产企业“三条红线”出台,对负债率和短期现金负债率提出了明确要求。减负和杠杆的压力直接挑动了整个行业的发展趋势。

随后不久,银行“五类分级”政策出台,严格控制房地产贷款和个人住房贷款比例。换句话说,银行再也不能像过去那样宽松地向开发商或买家放贷了。

来源:网络

这还不是最糟糕的。

在房价暴涨的深圳,最近发布了《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》,参考价格基本上是市场价的三折。

目前,深圳银行已表示将根据参考价格确定贷款金额。如果广泛推广,首付门槛会直接提高几百万,大大提高上车门槛。

从三条红线到二手房参考价,再到土地拍卖模式的大调整,不难发现房地产市场的调控力度还远远没有穷尽。只要想规范,政府有足够的对策。

调控力度一次比一次严,也体现了落实“不炒房”的决心,引导房地产市场平稳发展。

所以,多管齐下的政策,未来房价的涨跌会少一些,房地产企业也会加速优胜劣汰的洗牌。


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